在法律实务中，往往出现消费者购买房屋与发包人签订房屋买卖合同时，承包人因为发包人未按照约定支付工程价款而行使工程价款优先受偿权（以下简称优先受偿权）。此时，承包人的优先受偿权和房屋购买者的物权期待权就存在一个权益冲突的问题。那么承包人能否对已售出的房屋主张优先受偿权呢？本文结合相关法律规定和司法判例对该问题进行剖析，仅供读者参考。

     优先受偿权是指在发包人逾期支付工程款时，承包人享有的与发包人协议将该工程折价或者请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。该权利规定于《民法典》第八百零七条，且根据该规定要想行使优先受偿权，需满足以下条件：（一）发包人未按照合同约定支付工程款；（二）经承包人催告后，发包人在合理期限内仍不支付工程款；（三）建设工程可以折价、拍卖。承包人催告根据《民法典》第八百零七的规定只是一般性的条件，并不是必须性的条件。此外，承包人行使优先受偿权自发包人应当给付建设工程价款之日起算，最长不得超过十八个月。

     房屋消费者的物权期待权是指将来有取得与实现对房屋所有权的可能性的权利。2002年颁布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，其含义是：消费者利益是生存利益，故应当优先于承包人利益。在该条款的基础上，形成了一个原则：消费者对房屋的物权期待权优先于其他债权。该原则体现于2021年实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）的第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。该条款规定该物权对比一般买受人物权期待权是存在如下特殊之处：（一）必须在人民法院查封之前就已经有了合法有效的书面合同；（二）买受人购买该房屋只用于居住且其名下无其他用以居住的；（三）已支付的购房款超过合同约定金额的百分之五十。

     在购房消费者签订了房屋买卖合同，已依约支付了全部或大部分购房款，且已办理物权登记的情况下，该物权已经转移至购房消费者的手里，承包人对物权已经转移至购房消费者名下的房屋不能未经购房消费者的同意擅自行使优先受偿权。故本文讨论的是商品房已经出售，并未进行物权登记，转移交付的情形。该情形在司法判例中被认为仍属于发包人所有，且法律也没有规定承包人对已出售的房屋不享有优先受偿权。在符合上述主张优先受偿权的条件时，承包人仍可对其享有优先受偿权。同时购房消费者可以依据物权期待权排除承包人的优先受偿权的行使，但并不影响人民法院对承包人是否享有优先受偿权进行认定。只是优先受偿权与物权期待权在实务中的不同情形下存在着优先性的次序。承包人对房屋可以主张优先受偿权，对其房屋价款优先受偿，但有两种情况除外。关于优先受偿权与物权期待权之间次序的问题，可从如下几个方面进行分析。

    物权期待权仅在首付款达到一定数额的情况下有效。依据《执行规定》的第二十九条，该条法律规范的是购房消费者的物权期待权，是对合同、已支付价款、房屋用途及名下房屋数量做了严格限制。房屋消费者只有符合了上述严格的条件，才能在实务中抗辩承包人对此类房屋的优先受偿权。而若购房消费者虽与发包商签订了购房合同后，但已支付的购房款总额少于合同约定金额的百分之五十，比如支付了合同约定金额的百分之三十作为首付款后未补缴的情况下，因不满足于《执行规定》第二十九条中对数额的规定，不能以此抗辩承包人的优先受偿权。

参考案例：（2021）最高法民申5005号。

     物权期待权仅适用于消费者为居住目的而购房的情况。值得讨论的是《执行规定》第二十九条的第二款，消费者名下并无其他用于居住的房屋情形。在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）（以下简称九民纪要）对此又做了进一步的解释，《九民纪要》第125条将其理解为同一设区的市或县级市范围内商品房消费者没有用于居住的房屋。即使商品房消费者名下已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足居住需要的。对此，对房屋的性质应限制在居住用房，商业用房并不在保护之列。而优先受偿权属于法定权利，具有很强的法律效力，如果购房消费者购房目的是用于商用，那并不能对抗优先受偿权。

参考案例：(2019）最高法民申2497号

     综上所述，在《民法典》及《执行规定》中，并没有明确购房消费者的物权期待权与优先受偿权之间的优先关系，但是通过最高人民法院的判例中可以发现，司法实践中会认定《执行规定》第29条的立法目的就是为了保护购房消费者的生存权，赋予购房消费者排除强制执行的法律效力，即便是申请执行人拥有优先受偿权，担保物权等其他权利，法律应优先保护购房消费者的物权期待权。故承包人的优先受偿权优于抵押权和金钱债权等权利，但会劣后于购房者的物权期待权。承包人不能对符合购房消费者的物权期待权的房屋主张优先受偿权。除以上此种特殊的情形之外，承包人对已出售的及未出售的房屋可以主张优先受偿权，对其房屋价款优先受偿。

《民法典》 

  第八百零七条  发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》  

  第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

    （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

    （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

    （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。